Déficit foncier, plafond d'imputation et report

Mise à jour le 22 septembre 2026

Quand les charges d'un bien loué nu dépassent les loyers encaissés, la différence constitue un déficit foncier. Il s'impute sur tes autres revenus, ce qui réduit ton impôt global.

• Plafond d'imputation sur le revenu global : 10 700 € par an
• Report du surplus : 10 ans

Ce qui s'impute, et sur quoi

Le mécanisme distingue deux natures de charges.

Les charges autres que les intérêts d'emprunt (travaux, taxe foncière, assurance, gestion) créent un déficit imputable sur ton revenu global, dans la limite du plafond annuel.

Les intérêts d'emprunt ne peuvent s'imputer que sur des revenus fonciers, jamais sur ton salaire. Leur excédent se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes.

Cette distinction explique pourquoi deux propriétaires avec le même déficit comptable n'obtiennent pas le même gain fiscal.

Le surplus se reporte

Au-delà du plafond annuel, le déficit n'est pas perdu. Il se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes, pendant 10 ans.

Ce qui compte comme charge déductible

Toutes les dépenses ne créent pas du déficit. Se déduisent : les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, la taxe foncière, les primes d'assurance, les frais de gestion et de copropriété, et les intérêts d'emprunt.

Ne se déduisent pas : les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. La frontière se joue sur la surface et la structure — refaire une toiture est de l'entretien, ajouter une pièce ne l'est pas.

C'est souvent l'année de gros travaux qui crée le déficit, et c'est pourquoi le calendrier des chantiers a un effet fiscal direct.

La condition à ne pas oublier

L'imputation sur le revenu global suppose que le bien reste loué pendant les trois années qui suivent. Si tu le vends ou cesses de le louer avant, l'avantage est remis en cause et l'impôt économisé devient exigible.

Ce régime suppose le régime réel. Le micro-foncier ne permet pas de créer un déficit.

Le simulateur d'investissement locatif tient compte du déficit dans le cashflow après impôt qu'il affiche.