Micro-foncier, plafond et abattement

Mise à jour le 22 septembre 2026

Si tu perçois des loyers d'un bien nu, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire sur tes recettes, sans avoir à justifier la moindre dépense.

• Plafond de recettes : 15 000 € par an
• Abattement : 30 %

Au-delà du plafond, ce régime n'est plus disponible et tu relèves du régime réel.

Comment ça se calcule

Tu déclares tes loyers bruts. L'administration retire l'abattement, et le reste s'ajoute à ton revenu imposable, soumis au barème et aux prélèvements sociaux.

Sur 10 000 € de loyers annuels, la base imposable est de 7 000 €.

Quand le régime réel est plus avantageux

L'abattement forfaitaire couvre tes charges. Si tes charges réelles dépassent ce pourcentage de tes loyers, le régime réel te coûte moins cher.

C'est fréquemment le cas quand tu as des intérêts d'emprunt, ce qui concerne presque tous les achats récents, quand tu as engagé des travaux, ou quand la taxe foncière et les charges de copropriété pèsent lourd par rapport au loyer.

Le régime réel permet aussi de créer un déficit foncier, ce que le micro-foncier ne permet pas.

Ce que le plafond recouvre exactement

Le plafond s'apprécie sur les recettes brutes du foyer, pas sur le résultat : tous les loyers encaissés dans l'année s'additionnent, quel que soit le nombre de biens, charges non déduites.

Certaines recettes en sortent le régime quelle que soit leur taille : les biens détenus via une société non transparente, ceux qui relèvent d'un dispositif de défiscalisation à engagement, et les monuments historiques. Le réel s'impose alors, même en dessous du plafond.

Le dépassement se constate sur l'année écoulée. Franchir le plafond une année bascule la déclaration suivante au réel, sans démarche particulière.

Un choix qui engage

L'option pour le régime réel vaut pour trois ans, renouvelable tacitement. Tu ne peux pas revenir au micro-foncier avant ce délai.

Ce régime ne concerne que la location nue. La location meublée relève du micro-BIC, avec ses propres seuils.

Les loyers imposés au barème s'ajoutent à tes autres revenus : c'est ta tranche marginale qui décide de ce qu'ils coûtent.

Le simulateur d'investissement locatif compare les deux régimes sur un bien réel, et donne le cashflow après impôt de chacun.