Simulateur gratuit
Cet investissement locatif rapporte-t-il vraiment ?
Un T2 à 200 000 €, financé à 3,5 % sur 20 ans, loué 900 € par mois. Le calcul est complet — cashflow, rendements, impôt, revente — et chaque hypothèse est affichée et modifiable. Sans compte.
Le bien
Environ 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
Le financement
À zéro, il se déduit du prix et du notaire, apport retiré.
Le HCSF borne l’octroi à 25 ans.
Mensualité de prêt : 1 087 €, plus 47 € d’assurance emprunteur, soit 1 134 € par mois.
Le loyer
Part de l’année sans locataire. Le parcours interne applique 5 % sans le dire.
Soit 10 800 € par an avant vacance et impayés.
Ce que ça donne, chaque mois
Il faut compléter de ta poche chaque mois
-903 €
de cashflow mensuel après impôt — c’est l’effort d’épargne que l’opération demande.
Effort d’épargne mensuel
903 €
Ce que l’opération te coûte réellement chaque mois.
Rendement net de charges
2,84 %
Brut : 5,02 %, avant charges et impôt.
Loyer d’équilibre
2 511 €
Tu en demandes 900 €.
Mensualité du crédit
1 134 €
Dont 47 € d’assurance emprunteur.
Impôt sur le revenu foncier
830 €
Par mois, prélèvements sociaux compris.
Patrimoine net à la revente
80 034 €
Prix de revente, crédit remboursé et impôt de plus-value déduits.
Les chargesAfficherTaxe foncière, copropriété, assurance, gestion, entretien, comptabilité — 2 650 € de charges fixes par an, plus 13 % du loyer.
Les quatre dernières sont celles que le parcours interne applique sans les afficher. Elles pèsent 13 % du loyer, chaque année.
Utile au réel et en LMNP ; à zéro si tu déclares seul.
À zéro si tu gères toi-même.
La fiscalitéAfficherRégime, tranche marginale et prélèvements sociaux — 30 % + 17,2 % appliqués au revenu imposable.
Personne ne connaît sa tranche marginale par cœur. Donne ton revenu, elle se déduit du barème — et reste modifiable si tu la connais.
La case 1AJ de ta déclaration — après l’abattement de 10 %, pas ton brut.
TMI estimée : 30 % — calculée sur le barème progressif, quotient familial appliqué.
La reventeAfficherRevente à 20 ans, valeur supposée croître de 2 % par an. Patrimoine net à l’horizon : 80 034 €.
Impôt de plus-value estimé à la revente : 14 426 € — abattement pour durée de détention de 90 % à l’impôt sur le revenu et 24,8 % aux prélèvements sociaux.
Les hypothèsesAfficherImpayés 2 %, loyers +1 % par an, charges +2 % par an, assurance emprunteur 0,3 %.
Ces quatre valeurs ne se voient nulle part dans le parcours interne. Elles pèsent sur toutes les années projetées, pas seulement la première.
À partir de quel loyer l’opération s’autofinance
Il faudrait 2 511 € par mois pour que le cashflow soit nul — contre 900 € de loyer envisagé.
L’écart avec la mensualité de prêt surprend toujours. Il n’a rien d’anormal : voici ce que ce loyer doit couvrir.
- 1 087 €mensualité du prêtcapital et intérêts
- 47 €assurance emprunteur0,3 % du capital emprunté
- 221 €charges fixestaxe foncière, copropriété, assurance, comptabilité
- 326 €gestion et entretien13 % du loyer
- 830 €impôt sur les revenus fonciers30 % + 17,2 %
Chaque euro de loyer ne laisse que 54 centimes : 13 partent en gestion et entretien, 33 en impôt. C’est pourquoi le loyer d’équilibre est loin au-dessus de la seule mensualité.
Autres calculs
Frais réelsTes trajets, tes repas et l’abattement de 10 % mis côte à côte, pour voir laquelle des deux options te coûte le moins.Plafond PERCe que tu peux encore verser sur un plan d’épargne retraite cette année, et l’impôt que ce versement t’évite.Les fiches derrière ces chiffres
Chaque montant utilisé ci-dessus a sa fiche, avec sa source officielle et sa date de vérification.
D’où viennent ces chiffres
Chaque valeur réglementaire employée ci-dessus, avec sa référence. Aucune n’est recopiée : elles sont lues dans la source unique du calcul.
- 30 %abattement forfaitaire du micro-foncierArt. 32 CGI — impots.gouv.fr
- 15 000 €plafond de recettes au-delà duquel le réel s’applique d’officeArt. 32 CGI — impots.gouv.fr
- 19 %taux d’imposition de la plus-value immobilièreArt. 150 VC CGI — abattement dès la 6ᵉ année, exonération à 22 ans
- 17,2 %prélèvements sociaux sur la plus-valueAbattement dès la 6ᵉ année, exonération à 30 ans
- 35 %taux d’effort maximal à l’octroi, assurance compriseDécision D-HCSF-2021-7 — durée bornée à 25 ans
- 30 %ta tranche marginale, calculée sur le barème progressifBarème IR, loi de finances pour 2026, art. 4
Ce que ce calcul ne couvre pas
- La surtaxe des plus-values élevées (art. 1609 nonies G CGI, 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable) n’est pas modélisée. Sur l’horizon par défaut, les abattements pour durée de détention ramènent la base bien en dessous du seuil et elle ne se déclenche pas ; sur une revente rapide, elle s’applique et manque ici.
- Le point d’équilibre est calculé sans vacance ni impayés, et retient l’abattement du micro-foncier même au-delà de son plafond. Sur le profil par défaut, ces approximations se compensent à moins de 1 % ; sur d’autres profils, elles divergent.
- Aucun verdict bancaire n’est rendu. Le taux d’effort et le reste à vivre dépendent de barèmes propres à chaque banque, qui ne sont pas publiés — seule la borne du HCSF l’est.
- Le déficit foncier, les dispositifs de défiscalisation, la détention en SCI à l’impôt sur les sociétés et les amortissements détaillés du LMNP demandent une étude au cas par cas.
- Les frais d’acquisition et le forfait travaux ne viennent pas majorer le prix d’achat dans le calcul de la plus-value, ce qui la surestime légèrement.
Aller plus loin
Le calcul ci-dessus est complet et il est à toi : le chiffre est à l’écran, tu peux le sélectionner et le copier. Ce qu’un compte ajoute, c’est l’exploitation — enregistrer et comparer plusieurs biens, croiser avec ton revenu réel plutôt qu’une tranche saisie, éprouver le dossier sous stress-tests, et l’exporter pour ta banque.
Élio fournit des estimations à titre indicatif, calculées sur les barèmes publics en vigueur à la date du calcul. Pour toute décision fiscale, consulte un professionnel habilité.